임대차 보호법이란? 알기쉽게 정리 전월세상한제 계약갱신청구권 임대차신고제

임차인을 위한 임대차 보호법

대항력, 우선변제권, 계약의 묵시적 갱신에 대해 알아보기

포스팅 발행시점에는 금리가 급격히 상승하여 전세자금 대출을 받은 분들의 주거비 부담이 한껏 높아지면서 많은 사람들이 월세로 전향하는 경우가 늘어났습니다. 이러한 이유는 당연히 전세 대출로 받은 이자보다 월세가 낫다는 판단이 들었기 때문일텐데요. 월세를 선호하는 세입자가 늘어나면서 '전세의 월세화'현상이 가속화 되고 있는 모습입니다.

 

급변하는 전월세 시장에서 안정적인 주거환경을 유지하기 위해서는 임대차보호법에 대해 반드시 알아둘 필요가 있습니다.

 

대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 2022년 4월으로 기준으로 전국의 전월세 거래동향 중 월세로 계약이 이루어진 비중이 50%를 넘었다고 합니다. '전세의 월세화'현상은 앞서도 언급드렸듯이 급격한 금리 상승이 가져온 주거환경 패턴의 변화입니다. 이렇게 전월세 시장의 흐름이 변하면서 전세 사기 피해도 늘어나고 있으며, 새로운 세입자를 구하지 못한 임대인들은 전세 보증금을 반환하지 못하는 상황도 많이 일어나고 있습니다. 

 

이러한 피해를 입지 않으려면 안전한 계약을 진행해야 하고, 특히 세입자들은 보증금이 전재산과도 같기 때문에 전월세 계약 시 특히 안전한 계약을 할 수 있도록 신경을 써야 합니다. 임대차보호법은 세입자(임차인)의 피해를 최소화하고 안정적인 주거생활을 보장하기 위한 제도이기에 반드시 알아둘 필요가 있습니다.

 

목차

• 임대차보호법이란?
• 임대차 3법
• 임대차 계약서 작성시 유의사항

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전입신고 주택임대차 신고방법과 필요서류

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임대차보호법이란?

임대차보호법이란 앞서도 설명을 드렸듯이 임차인의 피해를 최소화하기 위한 주거안정 대책으로 법적인 보호를 받게 되는 것입니다. 임대차보호법은 표에 나와 있는 내용을 포함하게 됩니다.

 

① 대항력

임차인이 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미합니다. 주택의 인도와 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하게 됩니다.

② 우선변제권

임차 주택이 경매나 공매로 나오게 되었을 때 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 우선변제권 행사를 위해서는 주택의 인도와 전입신고를 반드시 진행해야 하며, 임대차계약서에는 확정일자를 받아야 합니다.

③ 계약의 묵시적 갱신

임대인이 계약 갱신이나 조건을 변경할 경우 사전 통지를 해야 하며, 사전 통지가 없을 경우에는 이전과 동일한 조건으로 재계약되는 것을 간주가 됩니다. 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전 이내에 임차인에게 계약 갱신이나 조건 변경에 대해 통지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 진행된 경우 임차인은 원할 때 언제든 계약 해지를 통지가 가능합니다.

 

임대차 3법

임대차 3법은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되면서 도입된 새로운 법적 제도로 임차인을 보호하기 위한 목적이 가장 우선시 되고 있습니다. 

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 포함하고 있습니다. 모두 임차인을 보호하기 위한 강력하 조치로 많은 임차인들이 환영을 하였지만 아쉽게도 해당 제도에도 꼼수가 있습니다.

 

계약갱신청구권의 경우 임대 계약이 종료된 후 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있지만 임대인이 직접 거주한다는 이유로 계약을 갱신하지 않는다고 하면 임차인은 계약 연장을 할 수 없습니다. 임대인이 직접 거주할 것이라는 주장이 진실이 아닐지라도 임차인은 해당 사실을 입증할 수 있는 자료를 수집해야 하기 때문에 사실상 계약갱신청구권은 완벽한 제도는 아니어서 개선이 필요한 것이 현실입니다.

 

전월세상한제 역시 계약 갱신 시 임대료를 최대한 5%까지만 올리 수 있어 임차인은 계약 갱신 시점에 5%의 임대료를 올리고 꼼수로 관리비 등을 과도하게 인상하는 방법을 사용하는 경우가 빈번하다고 합니다. 

 

그렇기 때문에 임대차 3법의 빈틈을 보완하기 위한 제도 개편이 논의되고 있는 실정입니다.

 

임대차 계약서 작성시 유의사항

임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 필히 임대차계약서를 작성해야 합니다. 그리고 될 수 있으면 임대인과 대면하여 계약서를 작성하는 것이 좋으며, 대리인(공인중개사) 등을 통해 계약서를 작성할 경우 보다 각별한 주의가 필요합니다.

 

최근 전세사기 유형을 보면 건물관리인(임대인의 대리인) 전세사기가 있습니다. 오피스텔 등 주거용 건물의 관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임받았음에도 임대인에게는 월세 계약을 했다고 하고, 임차인에게는 전세계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채는 형태의 사기 사건입니다. 판례에 따르면 이럴경우 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정한다고 합니다.

 

그리고 추가적으로 임대인의 신분증을 위조하여 소유자로 가장한 후 다른 임차인에게 전세계약을 이중으로 체결하여 전세보증금이나 월세보증금을 가로채는 경우도 있다고 합니다. 

 

그렇기 때문에 항상 등공인중개사를 통해 계약 체결시 공인중개사 신원확인도 꼼꼼히 진행을 하고, 공인중개사와 함께 계약한 집을 잘 살펴보는 것도 중요합니다. 

 

그리고 반드시 등기부등본을 확인하여 해당 물건에 가압류나 가등기, 임의 경매 등의 권리 사항이 기재되어 있다면 전세계약은 될 수 있으면 피하는 것을 추천드립니다. 대체로 등기부등본은 공인중개사를 통해 확인할 수 있으며, 그렇지 않은 경우 의심을 한번 해보시는 것도 좋습니다. 그리고 등기부등본 발급은 누구나 할 수 있어서 대법원 인터넷 등기소에서 일정 수수료를 내면 열람과 발급이 가능합니다.

 

확정일자와 전입신고는 다시 설명을 드리지 않아도 얼마나 중요한 것인지 알고 계실거라고 믿습니다.